Domovská stránka » poskytované služby » právní poradenství

Právní poradenství

Kde koupit nemovitost

Itálie je neformálně rozdělena na bohatý, převážně průmyslový "sever" a chudší, převážně zemědělský "jih". Kupujete-li horskou chatu, chalupu, hotel či pension, budete směřovat na sever - do Alp či Dolomit. Budete-li si chtít koupit nemovitost k rekreaci u moře, zamíříte s největší pravděpodobností právě právě na jih. Zajímavou kombinací zima/léto, tedy celoročního využití nemovitosti, je Italská riviéra, odkud je cca 90 minut "na lyže". Velice zajímavými lokalitami k nákupu nemovitostí na pevnině jsou Toskánsko, Ligurie, Lombardie a okolí velkých jezer jako je Lago Garda. Atraktivními lokalitami jsou i italské strovy - Kapri, Sicílie a Sardinie.

Orientační ceny nemovitostí /v Eurech/

Nejdražším městem v Itálii jsou Benátky, kde se v prvotřídní lokalitě pohybují ceny residenčních nemovitostí v řádu 4 - 5 000 Eur/ m2 a v průměrné lokalitě okolo 2 500 Eur/m2. Na druhém místě je Milán 4 500 Eur/m2, resp. 2 300 Eur/m2. Na třetím Řím 3 600, resp. 1600/m2. Na čtvrtém pak Neapol a pátém Florencie.

V případě komerčních nemovitostí jsou na prvním místem opět Benátky s 4 500 Eur/m2 kancelářské plochy. Následují Milán, Neapol, Řím a Boloňa.

Životní náklady
Ceny v Itálii jsou nižší, než např. v severských státech, Británii či Německu. Nevyšší životní náklady jsou na bohatším severu a nejnižší na chudém jihu.

Hypotéka
Chcete-li se v Itálii na trvalo usadit a bude-li to hlavní bydlení, italské banky poskytují úvěr až do 80% ceny nemovitosti. Budete-li v Itálii kupovat "druhý" dům, určený k rekreaci či podnikání, banky Vám poskytnou úvěr od 50 - 60% ceny nemovitosti. Obecně platí, že výše úvěru je odvozena od Vašeho /rodinného příjmu/. Italské banky Vám nepůjčí vyšší úvěr, než takový, na nějž stačí splátka ve výši cca 35% Vašeho čistého příjmu.

Jak koupit nemovitost
Nemusíte ani sledovat seriál "Chobotnice"či jemu obdobné, abyste si dovedli učinit závěr, že je třeba, při koupi nemovitosti maximální opatrnosti, resp. držet se starého, dobrého, českého přísloví - "dvakrát měř a jednou řež". Koupi nemovitosti musíte věnovat dostatečný čas na přípravu a začít můžete už z domova.

Co můžete udělat pro úspěšný nákup z domova:

1) získat hrubou orientaci o cenách nemovitostí

Nabídku nemovitosti můžete provést na internetu. Z nabídky realitních kanceláří, stavebních společností i realitních časopisů a novin si uděláte hrubý přehled o ceně nemovitostí v lokalitách, které jsou předmětem Vašeho zájmu. Nabízí nepřeberné množství tipů nemovitostí, počínaje hrady a zámky, přes zemědělské usedlosti, až po horské chaty a byty u moře. Určité vzory jsme pro Vás připravili v našem obchodě s nemovitostmi. Výhodné je, spojit dovolenou s nákupem nemovitosti. Italové jsou pohostinní a rádi si s Vámi popovídají. Na prohlídku nemovitosti si tedy rezervujte dostatek času. Mějte na paměti, že jih je dost teplý a nemovitost je nutné navštívit v ranních či podvečerních hodinách. Podle toho kolik nemovitostí budete chtít navštívit, plánujte i délku dovolené či pobytu.

Dobrá rada: Přijede-li zahraniční zájemce, objeví se u Italů jakýsi pavlovský reflex k jeho totálnímu oškubání - jako husu, říká se v Čechách. Na úvod jednání na Vás italský vlastník vysype cenu v milionech či dokonce bilionech lir /řada Italů totiž ještě ze setrvačnosti počítá ceny v lirách/. Čekají, zda se projevíte jako hejl a skočíte jim na lep. Pokud jste se dočista nezbláznili, tak se samozřejmě oškubat nenecháte a na tento průhledný lep se neskočíte. Ihned jim musíte dát pocítit, že tudy cesta nevede a cenu podstatně snížíte! Následně poznáte, proč se říká "co Ital to herec". Předvedou Vám etudu, jak je a jejich rodinu přivádíte na mizinu, jejich děti nebudou mít zítra co do pusy a všichni bídně zahynou hlady! Pokud tuto fraškovitou komedii s úsměvem přejdete, může se Vám podařit požadovanou cenu snížit až o 30%. I když na druhé straně si nejsem zcela jist, zda my, např. vůči Němcům, Rusům neděláme vlastně totéž...

2) právní zajištění

Klíčem k úspěchu je italský státní notář. Ten je odpovědný za to, aby celý proces koupě nemovitosti proběhl v souladu s italským právem a Vy, jako kupující, jste se skutečně stal vlastníkem kupované nemovitosti. Dále je odpovědný vůči Italským úřadům, aby zabezpečil zaplacení všech daní spjatých s koupí a pozdějším užíváním nemovitosti. Vyberete-li si již lokalitu, v druhém kroku kontaktuje - ještě z Prahy - místně příslušného státního notáře. Nebojte se jich oslovit více, abyste získali představu, jaké služby poskytují, jak vysoké poplatky za své služby žádají a zároveň získali informace o daních v dané lokalitě. Ideální je, pokud se s ním dohodnete, že Vám kompletně zabezpečí nákup nemovitosti, a to včetně vyřízení hypotéky, pokud ji potřebujete. Samozřejmě, že osloví své známé, ale je to pořád ta nejlepší varianta. Mějte však na paměti, že státní notář je neutrální státní úředník, v jehož popisu práce není hájit Vaše zájmy. To může zajistit buď Vámi vybraný realitní agent, nebo právník!!

Obvyklý postup při nákupu nemovitosti v Itálii

1) pokud si již vyberete nemovitost, prostřednictvím svého notáře/právníka/realitní kanceláře dáváte jejímu majiteli (spolumajitelům) písemnou nabídku k nákupu nemovitosti, spolu s cenou, kterou jste ochoten za ni zaplatit. Zároveň definujete i podmínky, za nichž jste ochoten nemovitost koupit. Písemnou formu vždy dodržujte, mějte na paměti české přísloví - "co je psáno, to je dáno". Platí, že čím jižněji, tím více platí sousedské vazby a vztahy a tím méně platí formální, právní vztahy. Sousedé se v průběhu let mohli klidně domluvit, že si mezi sebou vymění části pozemků a hranice se těmito dohodami i řídili, aniž by tuto dohodu samozřejmě zanesli do katastru. Proto by mezi Vašimi podmínkami neměly chybět především přeměření kupovaného pozemku a přesné vytýčení jeho hranic (metr v Itálii není žádná míra), doplnění zápisu všech nemovitostí, které kupujete do katastru nemovitostí, pokud tam některá chybí. Máme tím na mysli zejména dodatečné stavby jako garáže, stodoly, které mohly být postaveny po koupi nemovitosti předchozím majitelem, který si příliš nelámal hlavu s jejich dodatečným zápisem do katastru. Tuto službu pro Vás může zajisti místní geometr /Geometra/, jehož služby vřele doporučujeme využít. Nutné je i zkontrolovat zda kupovaná nemovitost odpovídá platným stavebním a technickým normám. Pokud ne, musíte následně potřebné úpravy úpravy udělat na vlastní náklady. Kupujete-li zemědělskou usedlost, musíte zkontrolovat, zda předkupní právo nemají nejbližší sousedé. V případě rozestavěných nemovitostí by nemělo chybět stavební povolení, doklad o tom, že pozemky jsou majetkem stavební společnosti a bankovní garance, resp. směnka, která Vám zakládá nárok, že Vám banka zaplatí peníze, které jste dali stavební (developerské) společnosti, pokud nebude schopna Vámi kupovanou nemovitost dokončit. Upozorňujeme i na nutnost penále, vázaného na včasné dokončení výstavby. Nezapomeňte navštívit místní stavební úřad a zjistit, zda kupovaná nemovitost odpovídá místním stavebním normám /měla by tam být uložena kopie stavebních plánů/ , nebo zda má výjimku, zda a co se plánuje v okolí Vámi kupované nemovitosti v budoucnu stavět.

Italský právní systém předpokládá, že při koupi nemovitosti obě strany /kupující i prodávající/ přistupují k obchodními transakci s dobrými úmysly. Je zvykem, že prodávající Vás seznámí s nemovitostí, předá Vám kopii všech dokladů a sdělí Vám všechny informace, které potřebujete k rozhodnutí, zda danou nemovitost koupit. Je ve Vašem zájmu zjistit o nemovitosti co nejvíce podrobností.

Italskou specialitou je i požadavek některých právníků a realitních kanceláří, abyste jako kupující složili cca 2,5% z kupní ceny nemovitosti na pokrytí tzv. drobných nákladů spojených s jejím nákupem. Tuto částku chtějí složit v momentě, kdy prodávající vysloví souhlas s prodejem. Tuto částku doporučujeme neplatit a všechny finanční úhrady provádět prostřednictvím Vašeho notáře. Samozřejmé je, že si u místní banky musíte otevřít účet. Potřebujete k tomu platný pas.

Pár dobrých rad:

najímáte-li si místního realitního agenta, prověřte si nejprve, zda je členem místní Obchodní komory /Chambre de Commerce/, která jeho činnost prověřuje a kontroluje. Vždy je nutné ověřit, že Váš agent je zmocněn vlastníkem nabídkou k jejímu prodeji. Italští realitní agenti obvykle zastupují obě strany a od obou berou provizi. Je to pro Vás, jako pro cizince, ta nejnevýhodnější varianta. Doporučujeme najít si vlastního realitního agenta, který bude zastupovat pouze Vaše zájmy. Tuto funkci může plnit naše realitní kancelář.
než s ním podepíšete jakoukoliv smlouvu a nejste-li znalcem italštiny, nechte si ji přeložit nejprve do češtiny /po internetu/, zkontrolovat Vaším českým právníkem a pak ji teprve podepište. Ostatně, touto zásadou byste se měli řídit u všech smluv, které budete podepisovat;
od počátku byste měli využívat služeb právníka. Vzhledem k tomu, že nákup nemovitosti a problémy s tím spjaté jsou prakticky identické ve všech zemích, doporučujeme přednostně využít služeb českého právníka, který má kontakty na své italské kolegy a může s nimi, v případě nejasností, problém konzultovat. Je to pro Vás nejlevnější alternativa;
vždy zkontrolujte, zda na nemovitosti neváznou dluhy a pohledávky. Ať už např. nedoplatek daní z předchozího fiskálního roku, nesplacená hypotéka, nebo jedná-li se o byt v kondominiu, zda byly předchozím majitelem uhrazeny všechny poplatky;
vždy zkontrolujte, zda na nemovitosti neváznou věcná břemena, ve prospěch třetích strany. Zvlášť důležité je to u rekreačních objektů /holiday homes/, kde předchozí majitel mohl uzavřít smlouvu o trvalém užívání některého z bytů a Vy byste pod tohoto nájemníka, po podpisu kupní smlouvy, "zdědili";
kupujete-li nemovitost od obchodní či stavební společnosti, vždy si ověřte, zda není v bankrotu a její majetek není předmětem konkursního řízení!!

2. předběžná - rezervační smlouva ("contratto preliminare")

Tato smlouva je právně závazná a k jejímu uzavření potřebujete pouze pas, případně, kupujete-li nemovitost jako manželé i oddací list. Kupujete-li nemovitost jako společnost, výpis z obchodního rejstříku a potvrzení, že můžete za společnost podepsat smlouvu. Všechny dokumenty musí být přeloženy do italštiny a ověřeny na italském konzulátu. Smlouva identifikuje obě strany obchodu - prodávajícího a kupujícího, předmět koupě, cenu nemovitosti, způsob jejího uhrazení a jaké daně a poplatky související s převodem nemovitosti zaplatí ta která smluvní strana. Dále termín, do kdy bude uzavřena kupní smlouva a nemovitost přejde do Vašeho vlastnictví. Doporučujeme minimálně 3 měsíční planost rezervační smlouvy, neboť italská byrokracie nepracuje nijak kosmickou rychlostí. Zatímco v ostatních zemích EU je obvyklé při podpisu předběžné smlouvy složit kauci ve výši 10% z domluvené ceny, v Itálii je to nezřídka kdy až 30%.

Dobrá rada:

pozor, velice důležité je, jak je kontrakt o depozitu nazván. Jedná-li se o "penitenziale", pak rozhodnete-li se od kontraktu odstoupit, ztrácíte pouze tuto částku. Odstoupí-li kupující, musí Vám zaplatit dvojnásobek Vámi složené kauce. Je-li kontrakt nazván "confirmatoria", nejenže ztratíte kauci, ale prodávající se může obrátit na soud a koupi si soudním rozhodnutím vynutit!

v předběžné smlouvě si nezapomeňte vymínit podmínky, za nichž můžete odstoupit od smlouvy, aniž za to budete penalizování ztrátou kauce (zjistíte-li např., že prodávající Vám poskytl nepravdivé informace);
depozit/kauci složte výhradně u notáře. U nikoho jiného! Bankovní úschova, což je druhá možnost, bývá obvykle dražší, než notářská.

Pokud neumíte italsky, nezoufejte. Váš notář Vám napíše její text v italštině. Vy si jej buď přes internet necháte přeložit a zaslat zpět, nebo si smlouvu vezmete s sebou domů a necháte ji přeložit soudním znalcem do češtiny. Pokud Vám nebude něco v jejím znění nebude jasné, máte čas získat od Vašeho českého/italského notáře/ právníka dodatečné odpovědi a případně do textu smlouvy zapracovat změny. Konečný text smlouvy pak můžete podepsat před italským konzulem v České republice, což má stejnou platnost, jako před notářem. Podepsaný text smlouvy pak zašlete svému notáři do Itálie.

3. Title Deed - List vlastnictví - kupní smlouva

Kupní smlouva vychází z předběžné a při jejím podpisu dochází již jen k drobným doladěním jejího znění a k finální kontrole podkladů. Vytváří jí státní notář, který zároveň ručí za její naplnění. Každá ze smluvních stran obdrží po jedné kopii a další kopie se vkládají do katastru nemovitostí a na místní finanční úřad, jako podklad k výměře daní. I v tomto případě doporučujeme nechat si ji přeložit nejprve do češtiny a pak podepsat obě jazykové verze.

Daně a poplatky

Celkově počítejte na daně a poplatky s 10 -12% z kupní ceny. Úplný přehled o daních spjatých s koupí nemovitostí Vám dá místní notář, nebo je najdete na stránkách realitního webu zemí EU a dále web stránkách společnosti Price WaterhouseCooper (Daně související s nemovitostmi).